范棣:别听专家,用脚趾头想想,房地产还有机会吗?

    作者:范棣博士,自由撰稿人、独立经济学家、亚联资本董事长、银票网董事长。师从北京大学厉以宁教授和诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫教授。北京大学、中山大学客座教授。先后担任过招商局集团常务董事、财务总监、招商银行总行副行长高级顾问、香港友联银行(现香港工商东亚银行)总行副行长、美国波士顿咨询公司高级咨询顾问、美国1990研究所研究员、中国人民银行总行银行体制改革处副处长、《金融研究》月刊主编、招商迪辰董事长等。本文摘自范棣博士的微信公众号“财经这点破事”。
 
 
    十一休假,家里人问,房价还会下跌吗?近来,已经有好些人问我这个问题了。我说,房价下跌应该还没有大规模开始。总体上看,国内的房价正处在一种僵持状态,好不到哪里,也坏不到哪里。
    还没有开始下跌?别吓唬人了。
    不少人这么反应。
    遇到一个没死心的、手里还有几个臭钱的房地产老板,他这么反应:我看是你这是负能量,看衰中国,中国还没有达到每家一套房子的水平,90、00后有几个买了房子的?再说房地产是国民经济的支柱产业,房地产垮了,政府能不管?国内有很多专家认为,现在只是低潮,过了这个点,房价还得涨!
    脑子进水了。大连人话,用“膊了盖”(膝盖)想,也能想明白啊。老范在这里说,这个问题用脚趾头想,也能想明白。
    别以为脚趾头不会思考。
 
    用脚趾头思考住宅空置率


   国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示,目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。随后这个论断在IMF研究报告中再度提及:中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。
    早在3013年,西南财经大学发表了中国家庭金融调查与研究中心的一份研究报告,报告中就指出,2013年我国城镇地区住房空置率已经高达22.4%,其中保障房空置率为23.3%,大约有4.2万亿银行住房贷款沉淀于空置住房。
    先看一下欧美国家的房地产空置率数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平,不超过3%。即使在美国楼市最差的2007- 2008年期间,租房空置率最高时候也就达到10 .7%,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。
    根据媒体的报道,事实上,万科、雅居乐等大型房企的高管证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”,鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。
    咱不听专家的,听听自己的脚趾头。
    晚饭后你有遛弯的时候吗?你别到棚户区去遛弯,到那些新建的小区,稍微好一点的,稍微高大上一点的小区。你一边走,一边往楼上看,你数一数楼上亮灯的和没亮灯的人家,估摸一下比例,没亮灯的人家占了多少?如果一天的观察不可靠,你就隔三差五地用脚趾头遛弯、用眼睛观察,一年下来看看是什么个判断。
    说说我的脚趾头判断。在北京和上海,空置率肯定超过20%,东北一线大城市,30%以上是保守估计,海南估计50%以上,三四线城市您就别提了。全国平均?脚趾头数不过来,猜一下,30%吧。
    脚趾头不骗人。
 
    再过15年,最不值钱的是房子

    我这么说,夸张了一点,但并不是没有道理。
    再过十五年,中国经济最显著的特征是什么?高度老龄化。
    2010年中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的《中国财政政策报告2010/2011》中指出,2011年以后的30年里,中国人口老龄化将呈现加速发展态势,到2030年,中国65岁以上人口占比将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年,社会进入深度老龄化阶段。在2011年以后的30年里,中国人口老龄化将呈现加速发展态势,60岁及以上人口占比将年均增长16.55%,2040年60岁及以上人口占比将达28%左右。在这30年里,中国开始全面步入老龄化社会。到2050年,60岁及以上老人占比将超过30%,社会进入深度老龄化阶段。
    这个与房地产有关系吗?
    当然啦。你见过60、70岁的人还在给自己家猛劲地买房子的吗?很少这样的彪子了,除非贪官。
    如果现在已经70岁了,再过15年,房子给谁?不能一起烧了吧?如果国家不收走,肯定留给儿孙了。到时候,社会上就多出了差不多10%的房子存量,现在90后一代辛辛苦苦买了一套房子,那时候可能就有2-3套房子说不定。
    计划生育好不好,咱不说。当它使得中国的人口年龄结构发生倒置,老的多,小的少,您觉得以后房子能值钱?
    做梦吧。
 
    高房价贻害中国四代人

    中国四代人的幸福挂在了房价上,信不?
    70后:貌似最幸福的一代。赶上了好时代,房价可劲地涨,如果10年前买了房子,账面盈利不少。但是,除了少部分富豪和中小老板,他们中间有多少人已经付清了房贷?可能很少。等再过15年,付清了房贷,也许他们会突然发现他们辛苦积攒来的财富市场价值缩水了。100万现金存款逐渐扔进房市,换回一个50万的净值;
    80后:最苦逼的一代。其父母大多是50后,貌似最勤奋和有理想的一代人,但除了极少数权贵者,绝大部分人并未真正致富,在退休前后的这一代人挣扎在现实与曾经的理想之间,很纠结。如果不是官二代、富二代,80后的房子问题是一个大事,指不上父母帮忙,很多人从工作开始就必须为房子打一辈子工,他们有多少积蓄可以拿出来消费一点宽裕的生活、浪漫的假期?质疑;
    90后:最不稳定的一代。极少数人买的起房子或者已经买了房子,总体上是租房大军的主力,在北上广平均月薪五六千元,除去房租,剩下的还够活的吗?幸亏其父母60后,目前算是中国最有钱的一代,如果没有家里补贴,幸福就是天上的月亮。二三线城市房租是便宜,但工资好低,就业机会也少。是去大海里当一条小鱼,还是留在池塘里当一条大鱼,满纠结的。没买房子挺好,买了房子才叫心伤。房价对90后没有影响吗?影响大去了。即便不买房子,高房价把生活成本搞大了,靠工资怎么过上幸福的日子?所以,90后的主题正能量是创业,但希望那不是一个坑;
    00后:最辛苦的一代。他们不用担心房子问题,再过20年,房子多的很。但是,他们生下来就注定要承受高房价时代和计划生育政策带来的社会后遗症:一对小夫妻可能要负责照顾四对老人,父母辈和祖父母辈的。如果中国经济这10年不能成功转型,苦日子真的到了,上几代人已经把中国的大楼都盖完了,路都修完了,钢厂都建完了,钱也花差不多了。再过10年,GDP不重要了,可是教育一地鸡毛,污染无处不在,医院人满为患。00后一代任务艰巨,真正要肩扛起民族复兴的大业啊。
 
    高房价的害处几句话就搞明白

    如果你收入是10000,房价3000,你还剩下7000,你可以放心吃喝玩乐,所谓的内需就上去了,市场繁荣。现在你的收入不变,但房价是9000,你只剩下1000,能干什么?你只能省吃俭用,留几百元存到银行以防万一。
有人就说了,房价高不是人为的,是因为开发成本高,房价当然高。
    这是特么的胡扯。
    土地是买来的吗?是老祖宗留下的,没花钱。政府卖了高价钱给开发商。开发商没赚钱?看看中国富豪榜,最多的是房地产开发商。中国没有土地吗?大把的,比不上俄罗斯,总比日本、台湾、香港、新加坡、欧洲诸国多吧?政府不是大片卖地,而是限量供应,有了这个条件,开发商当然见钱眼开,囤货居奇。谁说这不是狼狈为奸?最爽的,当然是银行,赚的爽死了,你把辛苦钱存给它,转手高利息贷给你买房子,套住你30年没商量。
    政府低价卖地不行吗?不行,他们要GDP。高地价必然高房价,高房价必然抬高社会生活成本,乃至整个社会的生产制造成本,最终影响一国的市场竞争力。这个产业周期的恶果10年看不出,20年也不会显露,至少要30年才开始产生负作用。为什么现在中国的出口开始下降?因为制造成本大幅上升。制造成本上升是什么原因?因为生活成本大幅上升。
    高收入、低房价,经济一定繁荣,反之,经济最终一定萧条。
 
    中国的房地产还有戏?结论:不排除未来北上广的房价依然坚挺,但总体上看,国内房地产衰败是大运已至。
    来源:未知
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